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Responsabilité civile
19/01/2016 » Eviction et servitude: un bon ménage?

Cour de Cassation, 3e chambre civile, 7 janvier 2016,  14-24777 14-24842  

 

La garantie d’éviction a pour objet d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue après la délivrance, et constitue ainsi le prolongement naturel de l’obligation de délivrance dont elle assure la pérennité.

Par un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 janvier 2016, suite à un dossier suivi par le cabinet Daumas-Wilson et associés, la Cour de cassation a apporté deux précisions importantes sur cette garantie.

Les faits sont simples, il s’agissait de deux terrains d’un lotissement acquis par acte notarié qui mentionnait la création d’une servitude non aedificandi grevant un des terrains et lui interdisant toute construction ou plantation dont la hauteur dépasserait trois mètres au dessus du sol.

Par la suite, une maison a été construite sur le terrain grevé et achetée par une SCI.

Cette dernière a, en 1992, chargé un architecte de réaliser un projet d’extension pour lequel l’assiette de la  servitude non aedificandi a été raccourcie, sans accord explicite de l’autre partie. Les travaux ont ensuite été réalisés, et par acte notarié du 18 juin 2001, rappelant l’existence de la servitude et sa modification, les époux Y. ont acquis le bien.

 Quelques années plus tard, les propriétaires du terrain au profit duquel la servitude non aedificandi avait été créée demandèrent en justice la démolition d’une partie de la propriété des époux Y. au motif que cette dernière ne respectait pas la servitude non aedificandi.

Un arrêt particulièrement sévère du 22 février 2010 avait donc condamné les époux Y. à la démolition d’une partie de leur maison et à l’indemnisation du préjudice de leur voisin.

C’est alors que les époux Y. ont assigné la SCI qui leur avait vendu leur bien ainsi que le notaire, rédacteur de l’acte de vente, aux fins de les voir condamnés au remboursement de la valeur de la partie de terrain dont ils ont été évincé ainsi qu’au paiement des dommages et intérêts.

La SCI a appelé en garantie l’architecte qui avait été chargé de réaliser les constructions à l’origine de la violation de la servitude.

Le Tribunal de Grande instance de Toulon a rejeté l’ensemble de leurs demandes.

 Néanmoins, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a, par un arrêt du 19 juin 2014,  condamné la SCI seule à payer aux époux Y. la somme de 543.523,92€ au titre de la garantie d’éviction et a condamné l’architecte à garantir la SCI de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles.

La SCI s’est dès lors pourvue en cassation, faisant grief à l’arrêt de la cour d’appel de la condamner au titre de la garantie d’éviction.

De son côté, l’architecte a également formé un pourvoi en soutenant que l’action de la SCI à son encontre était prescrite, l’action en responsabilité dirigées contre les constructeurs ou architectes se prescrivant par 10 ans à compter de la réception des travaux depuis la réforme du 17 juin 2008.

La Cour de cassation nous apporte ainsi deux précisions concernant l’éviction dont ont été victime les époux Y.

D’une part, la garantie d’éviction a pu légitimement être mise en jeu par les époux X., acquéreurs, puisqu’ils étaient effectivement victime d’une éviction qui ne résultait non pas de l’existence de la servitude non aedificandi, mentionnée dans le titre de vente, mais de la violation de cette servitude que les acquéreurs pouvaient légitimement ignorer.

D’autre part, l’action récursoire du vendeur, condamné à garantir les acquéreurs de l’éviction qu’ils ont subi, contre le constructeur ou son architecte relève des règles de responsabilité civile de droit commun.

 Celle-ci est indépendante de la prescription décennale dont bénéficie le constructeur. Par conséquent, le vendeur bénéficiait de l’ancien  délai de droit commun (30 ans) pour user de son action récursoire contre le constructeur, et n’était pas limité par la prescription décennale applicable aux constructeurs.

 Cet arrêt offre donc de nouvelles perspectives pour les plaideurs en matière de garantie d’éviction !!!!

 

 

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