La révolution du droit de l'urbanisme est en marche

Les actualités du cabinet Daumas et Wilson

Le droit de l’urbanisme est en effervescence en ce moment,

En effet et alors que se poursuit devant le Sénat l’examen du projet de loi Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR, dite « loi Duflot »), la publication début octobre de trois ordonnances et de deux décrets relatifs à l’accélération des projets de construction et au contentieux de l’urbanisme viennent bouleverser les règles applicables en matière de logement, notamment dans les zones tendues.

Depuis le début de l’été, la ministre de l’égalité des territoires et du logement Cécile Duflot poursuit son offensive réglementaire en faveur d’un meilleur accès au logement, notamment dans des territoires marqués par une insuffisance de l’offre de bâti résidentiel.

Après la mise en chantier de la loi ALUR et l’adoption de premières ordonnances relatives au contentieux de l’urbanisme, de nouvelles dispositions viennent renforcer les mesures préconisées par les services de la rue de Varenne afin de tenter de résorber le déficit de logements dans certaines zones, notamment en permettant plusieurs dérogations aux règles d’urbanisme et de construction au mépris de certains principes généraux du droit. 

Nouveau bouleversement des procédures

Le décret 2013-879 du 1er octobre 2013, insère ainsi un nouvel article R.600-4 au Code de l’urbanisme, prévoyant en cas de contestation d’un permis de construire ou de démolir la faculté pour le juge de fixer une date-butoir pour l’introduction de nouveaux moyens.

Cette nouvelle disposition, conforme pour l’essentiel aux recommandations du rapport Labetoulle remis à la ministre en juin dernier, doit contribuer à une réduction substantielle des délais de procédure en matière d’urbanisme, en posant le principe d’une cristallisation motivée des moyens de recours.

Une autre disposition de ce décret 2013-879 du 1er octobre 2013, formalisée dans le nouvel article R.811-1-1 du Code de l’urbanisme, vient par ailleurs ébranler les procédures du contentieux de l’urbanisme en accordant aux tribunaux administratifs une compétence en premier et en dernier ressort au mépris du principe général du droit du double degré de juridiction.

Ces nouvelles mesures, applicables pour les recours introduits à partir du 1er décembre prochain dans les communes soumises à une taxe annuelle des logements vacants et notamment la Ville de MARSEILLE (art. 232 du Code général des impôts) posent pour beaucoup des questions de fond, notamment au niveau de la garantie d’un double degré de juridiction en matière d’urbanisme.

Figurant comme un aboutissement de la profonde réforme du secteur engagée par la publication de l’ordonnance du 18 juillet 2013, ces nouvelles dispositions sont complétées par celles énoncées par le décret 2013-891 du 3 octobre mettant en place des procédures dérogatoires en matière de demande et d’instruction des permis de construire, ainsi que par l’adoption le même jour de trois ordonnances (n°2013-888, n°2013-889, n°2013-890) visant à accélérer les projets de construction.

 

Des dérogations pour accélérer les projets de construction

 

Ces trois ordonnances posent chacune de nouveaux principes en matière d’urbanisme et de construction, dérogeant pour l’essentiel au droit commun.

L’ordonnance 2013-889 du 3 octobre 2013, qui devrait susciter les débats les plus intenses, vise à la mise en œuvre de dérogations aux règles d’urbanisme et de construction dans les zones tendues (au sens de l’art. 232 CGI et de l’art. L.305-8 al.7 du Code de la construction et de l’habitat).

Elle prévoit notamment l’assouplissement des règles en matière de gabarit et de densité du bâti à usage d’habitation, ainsi que pour l’élévation de constructions achevées depuis plus de deux ans ou pour la transformation d’immeubles existants en logements ; sous condition dans les trois cas d’insertion harmonieuse du projet dans le milieu urbain.

La même ordonnance prévoit également d’assouplir les obligations en matière de création d’aires de stationnement, à condition que le projet soit situé à moins de cinq cent mètres d’une gare ou d’une station de transports publics.

Dans une logique de surélévation des immeubles existants au cœur des projets du ministère, l’ordonnance 2013-889 prévoit également un assouplissement des obligations diverses dans les zones tendues, sous réserve d’autorisation préfectorale.

Dans ce contexte, l’ordonnance 2013-888 vise à unifier les procédures d’autorisation de construction de logement, de mise en compatibilité des documents d’urbanisme et d’adaptation à des normes supérieures. Le nouvel article 300-6-1 du Code de l’urbanisme prévoit ainsi pour ces opérations la tenue d’une seule enquête publique, sous l’autorité du préfet. Cette procédure intégrée, confiée à la collectivité territoriale compétente, sera applicable à partir du 1er janvier 2014.

Enfin, l’ordonnance 2013-890 vient réformer la procédure dans les cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en accordant de meilleures garanties aux acquéreurs de logement « sur plans ».

De fait, l’ordonnance rend obligatoire pour le vendeur la souscription d’une garantie financière d’achèvement de l’immeuble ou d’une garantie financière du remboursement des versements en cas de non achèvement du projet. Cette nouvelle disposition permet ainsi de supprimer la garantie intrinsèque d’achèvement et sera opposable à partir du 1er janvier 2015.

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