Responsabilité notariale et exposition aux risques

Décidemment les notaires sont dans la ligne de mire de la Cour de Cassation,

En effet et dans une précédente chronique du 11 avril 2014, nous évoquions une jurisprudence récente de du 20 mars 2014 qui avait retenu la responsabilité d’un notaire suite à une vente immobilière avortée suite à un refus de permis de construire malgré l’existence d’un certificat d’urbanisme positif.

La responsabilité du notaire est, en effet, contractuelle lorsqu’il agit en qualité de mandataire de son client (V. Civ. 1re, 22 nov. 2007, n° 05-11.350, Dalloz jurisprudence) mais délictuelle en cas de manquement à une obligation légale ou statutaire (V. Civ. 1re, 23 janv. 2008, n° 06-17.489, D. 2008. 483).

Or le devoir de conseil du notaire est rattaché par la jurisprudence à l’exercice de la fonction notariale comme un devoir professionnel découlant de son statut (V. Civ. 1re, 4 janv. 1973, n° 69-11.672, Dalloz jurisprudence).

Or et dans la présente affaire qui a donné lieu à cet arrêt du 2 juillet 2014, la responsabilité délictuelle d’un notaire est retenue en l’espèce par la cour d’appel, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pour manquement à son devoir de conseil du fait de l’absence d’information des acheteurs sur l’existence de recours contre le permis de construire.

La problématique posée par cet arrêt était non pas la qualification de la faute, ici incontestable, mais la nature de l’indemnisation due aux victimes.

En l’espèce, la cour d’appel avait condamné le notaire à indemniser l’ensemble des préjudices liés à la résolution de la vente.

Les notaires contestaient cette position estimant que rien ne permettrait d’assurer que, mieux informés, les acheteurs auraient renoncé à conclure la vente.

Ce moyen est rejeté par la Cour de cassation au motif que le manquement à son devoir d’information « avait exposé les acquéreurs au risque, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de l’annulation de la vente ».

La Cour de cassation rappelle la notion de « risque » du fait d’une mauvaise information fournie par le notaire.

Dans une telle situation, une indemnisation n’est possible que si le risque se réalise mais elle doit dans ce cas couvrir la totalité du préjudice subi (V. Civ. 1re, 3 nov. 1983, n° 82-12.729, Dalloz jurisprudence).

Les notaires devront donc, plus que jamais, être vigilants sur ces problématiques…

Cass. Civ. 1ere , 2 juillet 2014, n°12-28.615 et 13-17.280
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 2 juillet 2014
N° de pourvoi: 12-28615 13-17280
Publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi

M. Gridel (conseiller doyen faisant fonction de président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Rousseau et Tapie, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Vu leur connexité, joint les pourvois n° B 12-28. 615 et n° B 13-17. 280 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 31 octobre 2007 par M. X..., notaire associé de la société civile professionnelle (SCP) X...-X...-Y..., la société Le Clos de Bonne Brise (la société) a vendu aux époux Z..., en l'état futur d'achèvement, un appartement représentant le lot n° 5 d'un immeuble en copropriété ; que les acquéreurs ont financé cet achat au moyen d'un prêt souscrit auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Provence Alpes Corse (la banque) ; que l'immeuble n'ayant pas été livré dans les délais prévus, les époux Z... ont assigné la société et la banque en résolution de la vente et du contrat de prêt, et ont recherché la responsabilité professionnelle du notaire, lui reprochant de ne pas les avoir informés de l'existence de recours contre le permis de construire et d'avoir omis de mentionner dans l'acte que la société ne détenait que des droits indivis sur la parcelle n° B 2794, destinée à assurer la desserte des immeubles à construire ;
Sur la recevabilité du pourvoi n° B 12-28. 615, examinée d'office, après avis délivré aux parties :
Vu l'article 613 du code de procédure civile ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que le délai de pourvoi en cassation ne court à l'égard des décisions rendues par défaut, même pour les parties qui ont comparu devant les juges du fond, qu'à compter du jour où l'opposition n'est plus recevable ;
Attendu que M. X...et la SCP X...-X...-Y...se sont pourvus en cassation le 27 novembre 2012 contre un arrêt rendu par défaut, susceptible d'opposition ;
D'où il suit que ce pourvoi n'est pas recevable ;

Sur le premier moyen et la seconde branche du deuxième moyen du pourvoi n° B 13-17. 280 réunis :
Attendu que M. X...et la SCP notariale font grief à l'arrêt de retenir leur responsabilité et de les condamner à indemniser les acquéreurs de l'ensemble des préjudices liés à la résolution de la vente, alors, selon le moyen :


1°/ que l'acte de vente en date du 31 octobre 2007 stipulait qu'un droit de passage était constitué sur « une parcelle cadastrée section B numéro 2956 », pour « accès à tout véhicule et ¿ pour toute servitude de canalisation » ; qu'en retenant que l'acte instrumenté par le notaire était dépourvu de toute efficacité car il ne prévoyait pas de desserte, la cour d'appel a dénaturé cet acte de vente et a violé l'article 1134 du code civil

 ;2°/ que seul le préjudice causé par la faute invoquée peut faire l'objet d'une indemnisation ; qu'en condamnant néanmoins le notaire à indemniser les acquéreurs de l'ensemble des préjudices liés à la conclusion de la vente en l'état futur d'achèvement, sans rechercher si, en l'absence du manquement au devoir de conseil allégué ¿ défaut d'information sur le recours dirigé contre le permis de construire , les acquéreurs auraient renoncé à cette vente, la cour d'appel a omis de caractériser l'existence d'un lien de causalité et a, partant, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que l'acte de vente en date du 31 octobre 2007 stipulait qu'un droit de passage était constitué sur « une parcelle cadastrée section B numéro 2956 », pour « accès à tout véhicule et ¿ pour toute servitude de canalisation » ; qu'en retenant que l'acte instrumenté par le notaire était dépourvu de toute efficacité car il ne prévoyait pas de desserte, la cour d'appel a dénaturé cet acte de vente et a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, d'abord, que les demandeurs au pourvoi n'ont pas invoqué en appel la dénaturation par les premiers juges de l'acte de vente du 31 octobre 2007 ;

Attendu, ensuite, qu'ayant relevé que le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par ses soins, avait omis d'informer les acquéreurs des recours exercés contre le permis de construire et de l'engagement d'une procédure de référé, alors qu'il en avait connaissance, et d'indiquer dans l'acte que la société ne détenait que des droits indivis sur la parcelle n° B 2794, destinée à assurer la desserte des immeubles à construire, autant de circonstances ayant conduit, en l'état d'une ordonnance de référé du 1er mars 2007 ordonnant la suspension des travaux et d'une action engagée par un coindivisaire dénonçant les conditions d'usage de la parcelle n° B 2794, au non-respect des délais de livraison, la cour d'appel a pu retenir que les fautes relevées à l'encontre du notaire avaient exposé les acquéreurs au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation de la vente, caractérisant ainsi l'existence d'un lien de causalité entre ces manquements et les préjudices invoqués ;
D'où il suit que le moyen, nouveau et mélangé de fait en ses première et troisième branches, partant irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur la première branche du deuxième moyen du pourvoi n° B 13-17. 280 :

Attendu que ce moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Sur le troisième moyen du pourvoi n° B 13-17. 280 :
Attendu que M. X...et la SCP notariale font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec la société, à payer aux acquéreurs une somme au titre de la clause pénale contenue dans l'acte de vente et à réparer un préjudice locatif, alors, selon le moyen, que seul le préjudice causé par la faute invoquée peut faire l'objet d'une indemnisation ; qu'en condamnant le notaire à verser aux époux Z... le montant de la clause pénale prévue à l'acte résolu, et les loyers qu'ils auraient perçus s'ils avaient loué l'immeuble, bien que s'il devait être admis que sans la faute imputée à l'officier ministériel, les demandeurs à l'action n'auraient pas réalisé cette opération, ils n'auraient pas bénéficié ni de cette clause, ni des loyers, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les manquements retenus à l'encontre du notaire avaient directement contribué à l'absence d'efficacité de son acte et au prononcé de la résolution de la vente, la cour d'appel a pu le condamner à dédommager les acquéreurs de la perte des loyers et à leur payer l'indemnité forfaitaire convenue ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen relevé d'office après avis donné aux parties, en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que l'arrêt, après avoir condamné la Caisse d'épargne Provence Alpes Corse à rembourser aux époux Z... la somme de 8 402, 39 euros correspondant aux intérêts perçus du 14 octobre 2007 jusqu'au 5 mai 2010 pour 8 310, 86 euros et au montant des frais de garantie pour 91, 53 euros, a condamné in solidum la société, M. X...et la société notariale à payer cette somme à la banque ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les restitutions dues à la suite de l'anéantissement d'un contrat de prêt ne constituant pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Vu l'article L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen :

 
DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° B 12-28. 615 ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X...et la SCP X...-X...-Y..., in solidum avec la société Le Clos de Bonne Brise, à payer à la Caisse d'épargne Provence Alpes Corse la somme de 8 402, 39 euros qu'elle doit rembourser aux époux Z... pour la période comprise entre le 14 octobre 2007 et le 5 mai 2010, l'arrêt rendu le 13 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Déboute la Caisse d'épargne Provence Alpes Corse de ce chef de demande ;

Condamne la Caisse d'épargne Provence Alpes Corse aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze.

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