Conseil d'État, Section, 11/04/2025, 498803, Publié au recueil Lebon
Voir la décision d'annulation de refus de permis de construire sur Légifrance
Exemple concret : le refus de permis de construire à Saint-Raphaël
La société AEI Promotion s’est vue refuser son permis de construire par le maire de Saint-Raphaël au motif que son projet ne respectait pas les règles d’urbanisme applicables. Le projet de construction concernait la réalisation d’un bâtiment mixte comprenant des commerces, des bureaux et des logements.
Elle a alors demandé au juge administratif d’annuler l’arrêté du 20 septembre 2023, actant le refus du permis de construire, au motif d’un excès de pouvoir de l’administration.
Vous faites face à un refus de permis de construire ?
Contactez un avocat en droit de l’urbanisme
Le tribunal administratif de Toulon a transmis cette affaire au Conseil d'État pour résoudre la question juridique suivante :
Peut-on se prévaloir, devant le juge, que l'autorité compétente aurait dû accorder un permis de construire avec des prescriptions spéciales, même si le projet ne respecte pas les normes législatives et réglementaires applicables ?
Permis de construire et règles d’urbanisme : ce que dit le code
Le Conseil d'État a donné un avis sur cette question en se fondant sur les dispositions du code de l'urbanisme :
- Quelles obligations pour l’autorité administrative ?
L'autorité administrative doit vérifier que le projet respecte les règles d'urbanisme en matière d'utilisation des sols, d'implantation, d'architecture, etc. Si ces conditions ne sont pas remplies, elle peut refuser d'accorder un permis ou s'opposer à une déclaration préalable.
- Modifier un projet de permis de construire : est-ce possible ?
En l'absence de non-conformité flagrante, le pétitionnaire peut, durant l'instruction de sa demande, modifier son projet pour le rendre conforme sans changer sa nature fondamentale. Ces modifications doivent être soumises à l'autorité compétente pour être prises en compte avant la décision finale.
Un projet refusé peut parfois être ajusté à temps.
Pour cela, faites-vous accompagner dès l’instruction.
- Prescriptions spéciales : une possibilité, pas une obligation
L'autorité administrative peut, mais n'est pas obligée, d'assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions spéciales. Ces prescriptions permettent d'adapter le projet en respectant la réglementation, sans pour autant nécessiter un nouveau projet complet.
- Un refus de permis de construire ne peut pas être remplacé par un permis avec conditions
Le pétitionnaire ne peut pas invoquer devant le juge qu'il aurait dû recevoir son permis de construire assorti de prescriptions spéciales. Le juge ne peut pas annuler une décision de refus sur la base de la possibilité d'accorder un permis avec ces prescriptions.
« Il est essentiel de comprendre que les prescriptions ne sont pas un droit opposable au refus. Un recours au permis de construire ne peut reposer uniquement sur cette possibilité. »
Ce qu’il faut retenir sur les recours contre un refus de permis
Le Conseil d'État conclut que le pétitionnaire ne peut pas se prévaloir de l'argument selon lequel l'autorité administrative aurait dû lui délivrer le permis de construire avec des prescriptions spéciales, même si le projet n'était pas conforme aux règles d'urbanisme applicables. Le juge ne peut donc pas annuler un refus de permis de construire en se basant sur cette possibilité.
Le cabinet Daumas&Wilson reste à votre disposition pour toute problématique liée :
- au droit de l’urbanisme,
- aux autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable),
- aux recours contre les refus de permis.
Vous rencontrez un problème en droit de l'urbanisme ?
Prenez rendez-vous avec un avocat en urbanisme