Pourquoi le certificat d’urbanisme est-il essentiel lors d’une vente ?
Lors d’une vente immobilière, le certificat d’urbanisme est souvent présenté comme un document rassurant. Pourtant, son rôle est purement informatif et peut donner à l’acquéreur une fausse impression de sécurité quant à la constructibilité du terrain. Dans ce contexte, le notaire a un devoir de conseil renforcé, afin de garantir la sécurité juridique de l’opération.
Notaire et certificat d’urbanisme : une obligation de conseil renforcée
Ce que dit la jurisprudence
Le notaire, en tant que rédacteur d’acte, est tenu à une obligation de conseil. Il doit garantir l’efficacité de l’acte qu’il instrumente (Civ. 1re, 7 févr. 1989, Bull. civ. I, n° 69). Cette efficacité s’entend largement : elle concerne l’ensemble de l’opération juridique, dans son objet comme dans ses effets :
« l’efficacité qui est requise concerne la totalité de l’acte instrumenté, en tant qu’il exprime ce que voulaient les parties. Cela va de la globalité de l’opération que l’acte vise à réaliser, jusqu’aux différents éléments de celle-ci » (J.-L. Aubert, La responsabilité civile des notaires, 3e éd., Defrénois, 1998, n° 70).
En matière de vente immobilière de terrain à bâtir, la jurisprudence rappelle que l’acquéreur est en droit d’attendre une propriété certaine et une jouissance paisible du bien acquis.
Il est bien évident qu’un acheteur immobilier réfléchirait différemment s’il avait connaissance des risques réels pesant sur son permis de construire.
Risques liés à l’absence d’information sur le permis de construire
L’absence d’information par le notaire sur un risque d’annulation du permis de construire peut suffire à engager sa responsabilité (Civ. 1re, 12 déc. 1995, n° 93-21.076 ; Civ. 3e, 28 janv. 2009, n° 07-20.729).
Plus récemment, la Cour de cassation a précisé qu’il revient au notaire de prévenir l’acquéreur des risques d'une signature de l’acte authentique de vente avant l’expiration du délai de recours contre le permis (Civ. 1re, 9 déc. 2010, n° 09-70.816, AJDI 2011. 159).
Conditions de délivrance du permis de construire : ce que l’acquéreur doit savoir
Le rôle purement informatif du certificat d’urbanisme
Dans l’arrêt du 20 mars 2014 reproduit ci-après, le demandeur au pourvoi évoquait l’existence d’un certificat d’urbanisme positif indiquant que le terrain pouvait être utilisé pour la construction d’une maison.
Mais attention : un certificat d’urbanisme ne vaut pas permis de construire. Il s’agit d’un document informatif, qui reflète simplement l’état du droit applicable à un moment donné.
Le Conseil d’État rappelle d’ailleurs que ce certificat n’autorise en rien l’administration à délivrer un permis de construire en contradiction avec les règles d’urbanisme (CE 11 oct. 1989, req. n° 73750, au Lebon).
L’importance d’une clause suspensive dans l’acte de vente
Le certificat peut permettre à l’acquéreur de demander un permis durant l’année suivant sa délivrance, mais cela ne garantit pas l’obtention du permis, ni sa validité :
« à la personne à laquelle un certificat d’urbanisme a été délivré un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant l’année qui suit examinée au regard des dispositions d’urbanisme mentionnées dans ledit certificat, elle ne saurait avoir pour effet de justifier la délivrance par l’autorité administrative d’un permis de construire fondé sur une appréciation erronée de l’application desdites dispositions » .
Il revient donc au notaire de proposer l’insertion d’une clause suspensive dans l’acte, protégeant l’acheteur en cas d’annulation du permis.
Ce que le notaire aurait dû faire
Comme le rappelle l’arrêt du 20 mars 2014, le notaire aurait dû alerter l’acquéreur sur les risques liés à la loi Littoral, même si le certificat en faisait mention. Il lui appartenait de retarder la signature de l’acte, ou de prévoir des garanties contractuelles pour protéger son client.
À lire aussi :
Défaut d’information du notaire ou de l’agent immobilier
Exemple concret : un certificat d'urbanisme lors de la vente d'une maison au lieu d'un permis de construire
Un terrain situé sur la commune de Sauzon est vendu sur la base d’un certificat d’urbanisme positif. L’acquéreur obtient un permis de construire en 2006, mais celui-ci est annulé en 2009 pour non-respect de la loi Littoral. La Cour de cassation reproche au notaire de ne pas avoir attiré l’attention de l’acheteur sur ce risque, ni proposé l’ajout d’une clause résolutoire.
Consultez la décision ici : Civ. 1re, 20 mars 2014, F-P+B, n° 13-14.121
À retenir
-
Le certificat d’urbanisme n’est pas une garantie de constructibilité.
-
Le notaire doit alerter sur les risques et protéger l’acquéreur via des clauses contractuelles.
-
L’obligation de conseil du notaire s’applique même en présence d’un certificat d’urbanisme positif.
Les notaires se devront d’être très vigilants à l’avenir…
FAQ – Notaire et certificat d’urbanisme : ce que vous devez savoir
Le certificat d’urbanisme est-il obligatoire pour vendre une maison ?
Non, il n’est pas obligatoire mais fortement recommandé. Il informe l’acheteur des règles d’urbanisme applicables au terrain.
Quelle est la durée de validité d’un certificat d’urbanisme ?
En général, 18 mois, avec possibilité de prorogation. Il ne donne aucun droit acquis à construire.
Le notaire peut-il être responsable si la construction est impossible ?
Oui, s’il n’a pas informé l’acquéreur des risques liés à l’urbanisme ou au permis de construire, il engage sa responsabilité civile.
Comment se protéger lors d’un achat ?
Demandez à votre notaire d’insérer une clause suspensive liée à l’obtention définitive du permis.
Besoin d’aide pour sécuriser votre vente ?