Notaire et certificat d’urbanisme

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Une nécessaire vérification

 

 

L’obligation de conseil du notaire

Il oblige ce dernier, lorsqu’il est rédacteur d’un acte, d’en garantir l’efficacité (Civ. 1re, 7 févr. 1989, Bull. civ. I, n° 69).

 Cette obligation est largement entendue puisque « l’efficacité qui est requise concerne la totalité de l’acte instrumenté, en tant qu’il exprime ce que voulaient les parties. Cela va de la globalité de l’opération que l’acte vise à réaliser, jusqu’aux différents éléments de celle-ci » (J.-L. Aubert, La responsabilité civile des notaires, 3e éd., Defrénois, 1998, n° 70).

En matière de vente immobilière, la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de retenir que tout acquéreur est en droit d’attendre une propriété certaine et une jouissance paisible et continue de son bien.

 Il est bien évident qu’un acheteur immobilier réfléchirait différemment s’il avait connaissance des risques réels pesant sur son permis de construire.

Ainsi et de jurisprudence constante, le fait que le notaire n’informe pas son client de l’existence d’action tendant à voir annuler ce dernier suffit à engager sa responsabilité au titre de son obligation de conseil (V. Civ. 1re, 12 déc. 1995, n° 93-21.076, Dalloz jurisprudence ; dans le même sens, V. Civ. 3e, 28 janv. 2009, n° 07-20.729, AJDI 2009. 321).

Plus récemment encore, la jurisprudence a retenu qu’il appartenait au notaire de prendre l’initiative d’informer l’acquéreur des risques inhérents à la signature de l’acte authentique de vente avant l’expiration du délai de recours contre le permis de construire (Civ. 1re, 9 déc. 2010, n° 09-70.816, AJDI 2011. 159).

En l’espèce et dans l’arrêt du 20 mars 2014 reproduit ci-après, le demandeur au pourvoi évoquait l’existence d’un certificat d’urbanisme indiquant que le terrain pouvait être utilisé pour la réalisation du projet de construction visé.

Or l’arrêt commenté rappelle qu’un tel document n’a qu’une valeur informative,.

Les juridictions administratives considèrent en effet que si le droit confère « à la personne à laquelle un certificat d’urbanisme a été délivré un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant l’année qui suit examinée au regard des dispositions d’urbanisme mentionnées dans ledit certificat, elle ne saurait avoir pour effet de justifier la délivrance par l’autorité administrative d’un permis de construire fondé sur une appréciation erronée de l’application desdites dispositions » (CE 11 oct. 1989, req. n° 73750, au Lebon).

Conditions de délivrance du permis du construire

La position de la Cour de cassation se justifie du point de vue des conditions de délivrance du permis du construire, qui ne saurait être un droit acquis en présence d’un tel certificat,

La solution reste sévère mais nécessaire pour le notaire puisque le certificat d’urbanisme a précisément pour seule et unique fonction d’indiquer l’état des règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné, l’administration recommandant d’ailleurs d’en faire la demande avant tout achat d’un bien immobilier.

Les notaires se devront d’être très vigilants à l’avenir…

 

  • Cour de cassation
  • chambre civile 1
  • Audience publique du 20 mars 2014
  • N° de pourvoi: 13-14121

 

ECLI:FR:CCASS:2014:C100338

Publié au bulletin

Cassation

M. Gridel (conseiller doyen faisant fonction de président), président

 

SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Richard, avocat(s)

 

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique :

Vu l’article 1382 du code civil ;

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que par acte sous seing privé du 11 août 2004 rédigé par M.X..., notaire, M. Y...et M. Z... ont conclu une promesse synallagmatique portant cession par le premier au second, moyennant un prix de 85 000 euros, d’une parcelle de terrain située sur la commune de Sauzon, sous la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme ne révélant “ l’existence d’aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l’immeuble, de le déprécier gravement ou de le rendre impropre à la destination que l’acquéreur envisage de lui donner : construction d’une maison d’habitation respectant les règles du POS de Sauzon, d’une SHON de 200 m ² et d’une SHOB de 350 m ² environ “ ; qu’à la suite de la délivrance d’un certificat d’urbanisme positif en date du 25 novembre 2004, les parties ont réitéré la vente, par acte authentique reçu le 29 décembre 2004 par le même notaire ; que  le permis de construire délivré le 14 mars 2006 par la mairie de Sauzon a été annulé, par jugement du tribunal administratif du 14 mai 2009 ; que reprochant au notaire d’avoir manqué à son obligation de conseil et d’efficacité quant à la constructibilité du terrain vendu, M. Z... a recherché sa responsabilité professionnelle ;

 

Attendu que pour rejeter les demandes de M. Z..., l’arrêt énonce que M. X...a reçu l’acte authentique de vente sur la base d’un certificat d’urbanisme positif indiquant que le terrain pouvait être utilisé pour la réalisation du projet de construction, cette mention étant précédée d’observations selon lesquelles le terrain était situé “ en partie en zone UB destinée à l’habitation et en partie zone NC protégée en raison de sa valeur agricole “ et “ concerné par les dispositions de la loi du 3 janvier 1986 dite loi littoral en plus de celles du document d’urbanisme applicable de la commune (POS/ PLU) “, que si le permis de construire obtenu le 14 mars 2006 a ensuite été annulé pour violation des dispositions de l’article L. 146-4-1 du code de l’urbanisme en ce que la construction projetée ne s’inscrivait ni en continuité avec les agglomérations et villages existants, ni dans un hameau nouveau intégré à l’environnement, cette circonstance n’induit pas pour autant un manquement de M. X...à son obligation de conseil, dès lors que présumé légal, le certificat d’urbanisme délivré était réputé prendre en compte les restrictions au droit de construire imposées par

la loi littoral à laquelle ce document faisait expressément référence ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors qu’un certificat d’urbanisme, document purement informatif,n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, le notaire, informé d’un projet de construction concerné par la loi du 3 janvier 1986 dite loi littoral, se devait d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques qu’il encourait en s’engageant avant que le permis de construire requis n’ait acquis un caractère définitif, et de l’informer de la possibilité d’insérer une condition résolutoire dans l’acte de vente, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 6 novembre 2012,entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Caen ;

 

Condamne M. X...aux dépens ;

 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...; le condamne à payer à M. Z... la somme de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt

sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le

président en son audience publique du vingt mars deux mille quatorze.

 

Publication :

Décision attaquée : Cour d’appel de Rennes , du 6 novembre 2012

 

Civ. 1re, 20 mars 2014, F-P+B, n° 13-14.121

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