Risques d’un défaut d’information lors d’une vente : ce que dit la jurisprudence
La deuxième chambre civile de la Cour de cassation confirme l’existence d’une obligation d’information renforcée qui pèse à la fois sur l’agent immobilier et sur le notaire.
Dans cette affaire, un acte de vente immobilière d’une maison conclu en 2007 mentionnait l’existence d’un jugement du 25 septembre 1997 imposant la démolition puis la reconstruction de la maison en raison de désordres compromettant sa solidité (fissures, défauts de structure).
La Cour de cassation a estimé que l’information délivrée à l’acquéreur était incomplète, et a condamné le notaire et l’agent immobilier pour manquement à leur devoir d’information.
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Le devoir d'information de l'agent immobilier
L’agent immobilier, en application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, est une personne qui agit pour le compte d’autrui dans des opérations de vente, achat, location ou échange de biens immobiliers.
Une obligation d’information et de conseil
En tant que professionnel de l’immobilier, l’agent est tenu à une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de ses clients. Cette obligation implique de révéler les risques liés à l’opération envisagée, afin d’éviter que l’acquéreur ne s’engage de manière préjudiciable.
La jurisprudence rappelle régulièrement que les agents immobiliers doivent informer les acquéreurs non-professionnels, tant sur les circonstances entourant la vente que sur les problèmes structurels ou sinistres antérieurs.
De ce fait, la jurisprudence retient assez aisément la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil dont l’étendue ne cesse de s’accroître.
Illustration de l'obligation d'information de l'agent immobilier
En témoigne cet arrêt du 14 décembre 2017,
la Cour de cassation a retenu la responsabilité d’un agent immobilier qui, rédacteur d’un compromis, s’était contenté de mentionner un sinistre antérieur (fissures) et mentionnant que des réparations ont été réalisées, conduisant à la clôture du dossier, sans en approfondir la cause.
Il lui était reproché :
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De ne pas avoir vérifié les déclarations du vendeur,
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De ne pas avoir enquêté sur l’origine des désordres,
-
De ne pas avoir informé clairement l’acquéreur des risques liés au bien.
Résultat : l’agent a été condamné pour défaut d’information et de conseil, son devoir n’ayant pas été rempli.
Autre sujet qui peut vous intéresser : La faute de l’agent immobilier rédacteur d’acte : révision de sa rémunération et responsabilité
Le devoir d'information et de conseil du notaire
Le notaire est lui aussi tenu à une obligation de recherche, d’information et de conseil, même si ce devoir n’est pas défini par la loi, mais par la jurisprudence.
Une évolution vers une responsabilité accrue du notaire
Initialement une obligation morale, cette obligation est devenue professionnelle et civilement sanctionnée. Aujourd’hui, le notaire doit :
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Assurer la validité juridique des actes,
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Garantir leur efficacité (prévention des litiges),
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Éclairer ses clients sur les risques associés aux engagements contractés,
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Vérifier les déclarations des parties.
L’exemple du manquement au devoir d'information et de conseil du notaire
Dans l’affaire ici commentée, le notaire rédacteur avait mentionné l’existence du jugement ordonnant la démolition/reconstruction de la maison, ainsi qu’un rapport d’expertise soulignant un défaut de construction compromettant sa solidité, dans son acte.
Mais le notaire s’est contenté de relater l’historique de ce sinistre en y faisant une mention sommaire, sans annexer le jugement ni mettre en garde l’acquéreur sur la gravité des risques.
La Cour a considéré que :
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L’information était incomplète,
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Le notaire aurait dû joindre le jugement à l’acte,
-
Il n’a pas exercé son devoir de conseil, en n’alertant pas sur les conséquences juridiques et financières de l’achat.
Résultat : sa responsabilité professionnelle a été engagée.
Un autre cas où le devoir d'information du notaire a été mis en cause :
Certificat d’urbanisme et vente immobilière : le rôle du notaire
La jurisprudence confirme par ces 2 arrêts le devoir d’information et de conseil qui pèse sur l’agent immobilier et le notaire.
À retenir : vendeur, acheteur, agent ou notaire, qui est responsable ?
- Le défaut d’information en vente immobilière peut engager la responsabilité de l’agent immobilier et/ou du notaire.
- Les professionnels doivent vérifier les antécédents du bien (sinistres, jugements, risques structurels).
- Une simple mention dans l’acte ne suffit pas : il faut informer pleinement l’acquéreur et le conseiller efficacement.
- Cet arrêt confirme l’obligation d’information renforcée pesant sur les intermédiaires de la vente.