Vices cachés : responsabilité du notaire et de l’agent immobilier pour défaut d’information

Les actualités du cabinet Daumas et Wilson

Civ. 3ème, 14 décembre 2017, n° 16-24.170

La deuxième chambre civile de la Cour de Cassation confirme l’obligation d’information renforcée qui pèse sur l’agent immobilier et le notaire.

En l’espèce un acte de vente d’une maison d’habitation conclu en 2007, mentionnait l’existence d’un jugement du 25 septembre 1997 par lequel il convenait de procéder à la démolition et à la reconstruction de la maison afin de remédier à des désordres qui compromettaient la solidité de la maison et entrainait des fissures.

La Cour de Cassation a jugé que l’information délivrée à l’acquéreur était insuffisante et incomplète et a donc condamné le notaire et l’agent immobilier pour manquement à leur devoir d’information.

Le devoir d'information de l'agent immobilier

Il ressort de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 que l’agent immobilier est une personne qui, d’une manière habituelle, se livre ou prête son concours à des opérations portant sur les biens immobiliers d’autrui et relatives notamment à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location d’immeubles.

A ce titre, et dans le cadre de ses missions, la jurisprudence traite l’agent immobilier comme un professionnel en ce qu'elle le contraint au respect d’une obligation d’information et de conseil envers son client.

Ce devoir d’information et de conseil impose à l’agent d’informer l’acquéreur de tous les risques que lui fait courir l’opération afin notamment de lui éviter de signer un engagement préjudiciable à ses intérêts.

Ce devoir s’explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent, en raison de leur qualité d’intermédiaires, informer les acquéreurs, non-professionnels, sur les circonstances entourant l’opération envisagée mais aussi sur les risques que comporte cette dernière.

De ce fait, la jurisprudence retient assez aisément la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil dont l’étendue ne cesse de s’accroître.

En témoigne cet arrêt du 14 décembre 2017 qui a retenu la responsabilité d’un agent immobilier, rédacteur d’un compromis faisant la simple mention d’un sinistre antérieur relatif à des fissures de la maison et mentionnant que des réparations ont été réalisées, conduisant à la clôture du dossier.

Il a été jugé qu’en agissant ainsi, l’agent immobilier a manqué à son obligation d’information et de recherches sur le bien vendu, qu’il n’a pas vérifié les déclarations du vendeur et n’a pas éclairé l’acquéreur sur les risques que comportait l’acquisition dudit bien, il n’a donc pas satisfait à son obligation d’information engageant ainsi sa responsabilité.

Le devoir d'information et de conseil du notaire

Le devoir d’information du notaire n'est pas défini par la loi et trouve son origine dans la jurisprudence qui en a fait peu à peu l’élément fondamental de la responsabilité du notaire.

Au fil du temps, la jurisprudence a transformé l'obligation morale d’information du notaire en un devoir professionnel sanctionné civilement.

Aujourd’hui, la jurisprudence ne met pas uniquement à la charge du notaire une obligation de recherche et d’information mais elle le contraint à un devoir de conseil qui s’y ajoute inévitablement.

Le notaire doit d’une part assurer la validité des actes qu’il reçoit et d’autre part permettre leur efficacité, c’est-à-dire empêcher la naissance de conflits suite à la régularisation des actes qu’il dresse.

Il doit éclairer son client sur le contenu et les effets des engagements qu’il souscrit souscrits et sur le risque éventuel que cela comporte.

Au-delà des  recherches qu’il doit effectuer, il doit contrôler les déclarations des parties.

En l’espèce le notaire rédacteur a mentionné dans son acte,  le jugement par lequel il convenait de démolir puis de reconstruire la maison vendue, précisant qu’une expertise avait conclu à un défaut de construction compromettant sa solidité.

Le notaire s’est donc contenté de relater l’historique de ce sinistre et il s’est limité à une information objective et sommaire du jugement concernant le bien.

Sa responsabilité a donc été engagée pour défaut d’information, il a en effet été jugé que le notaire aurait dû annexer le jugement à l’acte, ce qui aurait permis aux acquéreurs  de prendre toute la mesure de leur engagement, l’information donnée par le notaire a été jugée incomplète.

En outre il n’a pas non plus satisfait à son devoir de conseil en ce qu’il n’a pas alerté suffisamment sur les risques que comportait l’achat de cette maison.

La jurisprudence confirme par cet arrêt le devoir d’information renforcé qui pèse sur l’agent immobilier et le notaire.

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