Servitude non respectée : l’acheteur protégé par la garantie d’éviction

Ce qu’on appelle la garantie d’éviction

Quand vous achetez un bien, le vendeur doit vous en assurer une jouissance paisible : autrement dit, vous ne devez pas découvrir après coup qu’un tiers peut vous retirer tout ou partie de ce que vous avez acheté, ou vous imposer des contraintes non prévues.

En droit immobilier, la garantie d’éviction sert précisément à protéger l’acquéreur contre :

• une éviction totale (perte du bien),

• ou une éviction partielle (perte d’une partie, ou atteinte grave à l’usage du bien).

Le cas jugé : servitude, travaux, puis démolition

Une servitude non aedificandi prévue à l’acte

Deux terrains issus d’un lotissement sont acquis par acte notarié. L’acte mentionne la création d’une servitude non aedificandi grevant l’un des terrains : elle interdit toute construction ou plantation dont la hauteur dépasserait trois mètres au-dessus du sol.

Une maison est ensuite construite sur le terrain grevé, puis achetée par une SCI.

Une extension réalisée après raccourcissement de la servitude

En 1992, la SCI charge un architecte de réaliser un projet d’extension. Pour ce projet, l’assiette de la servitude non aedificandi est raccourcie, sans accord explicite de l’autre partie.

Les travaux sont réalisés. Puis, par acte notarié du 18 juin 2001 rappelant l’existence de la servitude et sa modification, les époux Y. acquièrent le bien.

Le voisin demande la démolition de la maison

Quelques années plus tard, les propriétaires du terrain au profit duquel la servitude avait été créée saisissent la justice. Ils demandent la démolition d’une partie de la maison des époux Y., au motif que l’extension ne respecte pas la servitude non aedificandi.

Par un arrêt du 22 février 2010, les époux Y. sont condamnés à la démolition d’une partie de leur maison et à l’indemnisation du préjudice de leur voisin.

Les époux Y., condamnés, font appel à la garantie d’éviction

Après cette décision, les époux Y. assignent la SCI venderesse ainsi que le notaire rédacteur de l’acte, afin d’obtenir notamment le remboursement de la valeur de la partie dont ils estiment avoir été évincés et des dommages-intérêts. De son côté, la SCI appelle en garantie l’architecte à l’origine des travaux.

Le Tribunal de grande instance de Toulon rejette les demandes.
Néanmoins, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, par arrêt du 19 juin 2014, condamne la SCI à payer aux époux Y. 543 523,92 € au titre de la garantie d’éviction, et condamne l’architecte à garantir la SCI de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris dépens et frais irrépétibles.

En résumé 

Les époux Y. achètent une maison grevée d’une servitude (connue). Ils découvrent ensuite, via une action du voisin, que l’extension antérieure viole la servitude : ils sont condamnés à démolir. Ils demandent alors au vendeur d’être indemnisés via la garantie d’éviction, puis le vendeur se retourne contre l’architecte.

Dans ce type de dossier, tout se joue sur les documents : acte de vente, plans, autorisations, correspondances, dates des travaux et de la réception. Une analyse structurée permet de qualifier l’action (éviction / responsabilité / garantie) et de sécuriser les délais.

Dossier pour garantie d'éviction

Pourquoi la garantie d’éviction a été admise

Servitude mentionnée à l’acte ≠ construction conforme

La Cour de cassation valide le raisonnement selon lequel l’éviction subie par les époux Y. ne provient pas de l’existence de la servitude (qui était mentionnée), mais de la violation de cette servitude.

C’est un point clé : l’acheteur peut accepter une contrainte connue (la servitude), sans pour autant accepter de subir les conséquences d’une irrégularité (une construction non conforme) dont il n’a pas été correctement informé.

Ce que l’acheteur pouvait légitimement ignorer et qu’il doit prouver

Dans ce dossier, l’idée est que les époux Y. pouvaient légitimement ignorer la non-conformité au moment de l’achat.

En pratique, pour qu’une argumentation de ce type tienne, on se demande notamment :

• l’acte et ses annexes permettaient-ils de comprendre concrètement la portée de la servitude ?

• l’acheteur avait-il des éléments lui permettant de détecter une violation (plans, bornage, mentions claires, réserves) ?

• la situation était-elle visible ou au contraire technique / difficilement appréciable pour un non-spécialiste ?

Attention : chaque dossier dépend des pièces et de la chronologie. Cette page donne des repères généraux.

Recours du vendeur contre l’architecte : quel délai, quelle base juridique ?

Action récursoire : responsabilité civile de droit commun

Autre apport de l’arrêt : lorsque le vendeur (la SCI) est condamné à garantir les acquéreurs de l’éviction subie, son action contre le constructeur/architecte relève des règles de responsabilité civile de droit commun.

Autrement dit, le recours du vendeur s’analyse comme une action autonome : il ne s’agit pas mécaniquement de la même logique que l’action directe de l’acheteur contre un constructeur.

Point pratique : bien qualifier l’action pour vérifier la prescription

L’architecte soutenait que l’action engagée contre lui était prescrite en se plaçant sur le terrain des délais applicables aux actions contre les constructeurs/architectes. La Cour de cassation retient que l’action récursoire du vendeur obéit à un régime distinct à savoir la responsabilité civile de droit commun.  

Sauf que, celle-ci est indépendante de la prescription décennale dont bénéficie le constructeur. 

Par conséquent, le vendeur bénéficiait de l’ancien  délai de droit commun (30 ans) pour user de son action récursoire contre le constructeur, et n’était pas limité par la prescription décennale applicable aux constructeurs. 

À retenir

• La garantie d’éviction vise à assurer à l’acheteur une possession paisible du bien après la vente.

• Une servitude peut être mentionnée à l’acte, mais si le bien a été construit en violation de cette servitude, l’acheteur peut (selon les circonstances) être considéré comme évincé.

• La Cour de cassation admet ici la mise en jeu de la garantie d’éviction car les acquéreurs pouvaient légitimement ignorer la violation.

• Le vendeur condamné peut exercer un recours contre l’architecte/constructeur sur le terrain de la responsabilité civile de droit commun : la question des délais de prescription doit être examinée selon la qualification retenue et la chronologie.

FAQ : servitude, démolition, garantie d’éviction

Si la servitude est écrite dans l’acte, puis-je quand même agir ?

Oui, si le problème vient d’une violation de la servitude (construction non conforme) que vous ne pouviez pas raisonnablement connaître lors de l’achat. La garantie d’éviction peut alors être discutée.

Quelle différence entre servitude et violation de servitude ?

La servitude est la règle (ex. “ne pas construire au-delà”). La violation, c’est le non-respect (ex. “une extension empiète sur la zone interdite”).

Que peut demander le voisin en cas de violation de servitude ?

Souvent, le voisin demande le retour à la conformité, ce qui peut aller jusqu’à une démolition partielle. Tout dépend de la servitude, des preuves et de la procédure.

Le notaire est-il toujours responsable si la servitude était mal expliquée ?

Pas automatiquement. Mais sa responsabilité peut être discutée selon les faits : clarté de l’acte, informations portées à la connaissance des parties, vérifications utiles, etc.

Nous avions expliqué les devoirs du notaire dans une autre actualité : Défaut d'information et responsabilité du notaire

Le vendeur peut-il se retourner contre l’architecte ?

Oui, un recours est possible. L’arrêt rappelle que ce recours relève de la responsabilité civile de droit commun. Il faut ensuite vérifier le délai de prescription applicable au regard des dates et du fondement exact.

Vous êtes confronté à une demande de démolition, une contestation de servitude, ou un litige après achat ? Prenez rendez-vous avec nos avocats en immobilier pour une analyse des actes, des plans et des délais.