Vous achetez un terrain… et vous découvrez qu’il n’a aucun accès à la voie publique. Ou vous divisez une propriété en plusieurs lots et, après la vente, un des lots se retrouve sans sortie.
Dans ce cas, on parle d’état d’enclave (un “terrain enclavé”) et la question devient très concrète : sur quel terrain peut-on imposer une servitude de passage ?
Le cabinet vous propose ici une explication de la décision Cass. civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 24-17.240 sur le droit immobilier, où la Cour de cassation rappelle avec fermeté le régime applicable en matière de servitude de passage lorsqu’un état d’enclave résulte d’une division foncière.
Ainsi, vous pourrez comprendre la règle, éviter les erreurs lors d’une division et sécuriser vos opérations immobilières.
Quand la division d'un terrain crée l'enclave : la règle qui s'impose
Lorsque l’état d’enclave est la conséquence directe d’une division d’un fonds auparavant non enclavé, le droit de passage ne peut être revendiqué que sur les parcelles issues de cette division, en application exclusive de l’article 684 du code civil, et non sur un fonds voisin extérieur via l’article 682.
Découvrez un conflit de voisinage lié à une construction sur une servitude
2 cas s'opposent : le terrain enclavé de fait ou à cause d'une division
Pour savoir sur quel terrain il faut demander un passage, il faut distinguer deux cas :
L’enclave “classique” : le terrain est enclavé sans division à l’origine
C’est l’hypothèse dans laquelle l’enclave existe “en l’état” : par la configuration des lieux, l’absence d’accès, terrain pris entre plusieurs propriétés…
Dans ce cas, l’article 682 permet en principe de demander un passage chez un voisin, selon les règles habituelles (trajet le plus court / le moins dommageable).
L’enclave “issue d’une division” : l’enclave est la conséquence d’un découpage
Ici, le terrain n’était pas enclavé avant l’opération mais une vente séparée, un partage ou une division crée une parcelle sans accès.
Dans ce cas, l’article 684 s’applique : le passage doit être recherché sur les terrains issus de la division.
C’est précisément la situation visée par l’arrêt du 20 novembre 2025.
Décision du 20 novembre 2025 : pourquoi le passage doit rester "dans les lots"
En l’espèce, une société qui acquiert un terrain enclavé et tente d’obtenir une servitude de passage sur une parcelle voisine extérieure à la division, en invoquant l’article 682 du code civil.
Elle soutenait que l’enclave était préexistante et que l’unité foncière (réunion temporaire des parcelles) n’aurait été que temporaire.
La Cour de cassation rejette cette analyse et confirme que :
- l’unité foncière avait supprimé l’enclave,
- la revente séparée /division des parcelles avait recréé l’enclave,
- donc, puisque l’enclave résulte directement de la division, le passage devait être recherché exclusivement sur les fonds divisés (article 684).
Pourquoi est-ce l’article 684 qui est retenu dans cette histoire ? Simplement car l’historique antérieur des parcelles est indifférent dès lors que l’enclave juridiquement pertinente découle de la division.
3 scénarios pour comprendre qui doit laisser passer
| Situations / scénarios | Origine de l'enclave | Texte applicable | Conséquences |
| Le terrain a toujours été enclavé (sans accès) | Enclave naturelle / de fait | Article 682 | Passage demandé chez un voisin (selon les conditions : trajet le plus court, le moins dommageable ...) |
| Le terrain devient enclavé après une vente par lots, un partage, une division |
Enclave créée par la division |
Article 684 | Le passage doit être recherché sur les parcelles issues de la division |
| La parcelle était enclavée “avant”, puis a été réunie à un ensemble qui a supprimé l’enclave, puis redivisée | Enclave recréée par la division (après une période non enclavée) | Article 684 (cas dans l’arrêt) | L’historique ancien devient secondaire : si c’est la division qui recrée l’enclave, le passage reste dans les lots divisés. |
La solution dépend surtout d’une question simple : Pourquoi le terrain est-il enclavé ?
Conséquences pour vendeurs, acquéreurs et professionnels de l'immobilier
Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante et sécurise la frontière entre :
- Mon terrain est enclavé = Article 682, je peux demander un passage chez un voisin
- Mon terrain est enclavé parce qu’il a été découpé = Article 684, le passage doit se faire sur les lots issus de ce découpage, peu importe l’historique
Et surtout, il rappelle une conséquence majeure pour les propriétaires et opérateurs immobiliers :
La réunion de deux parcelles peut “effacer” l’enclave et le problème d’accès… mais si on les sépare plus tard, la loi impose la servitude de passage à l’intérieur des lots créés, et alors qu’initialement elle pouvait être demandée sur un voisin extérieur.
Checklist avant division / vente par lots : les réflexes à adopter pour éviter un litige
Cette décision invite à une vigilance accrue lors des opérations de division, de partage ou de vente par lots, sous peine de voir s’imposer des servitudes de passage non anticipées, potentiellement pénalisantes pour la valorisation des terrains concernés. Pour cela, le cabinet Daumas-Wilson & Associés vous recommande de :
- vérifier l’accès réel de chaque lot (pas seulement “sur le plan”),
- anticiper l’emplacement du passage (assiette) si un lot risque d’être enclavé,
- encadrer dès l’acte : largeur, usage, entretien, éventuelle indemnité,
- éviter de découvrir après coup une servitude “non anticipée” qui pénalise la valorisation d’un lot.
N’hésitez pas à contacter nos avocats en immobilier qui peuvent vous aider sur le sujet.